임대차 신탁 사기 사례

임대차 계약에서 신탁을 악용한 사기는 특히 세입자나 소액 투자자들이 법적 지위에 대한 이해 부족으로 인해 피해를 입는 경우가 많습니다. 아래에 실제 발생한 사례와 함께 유형을 정리해 드리겠습니다.

■ 임대차 신탁 사기 유형 및 실제 사례

1. 신탁등기된 건물인데, 임대인이 이를 숨기고 계약
• 핵심 문제: 부동산이 이미 신탁회사 명의로 등기되어 있음에도 불구하고, 기존 소유자(위탁자)가 마치 자기 소유처럼 임대차 계약 체결
• 결과: 세입자는 정당한 임차권을 확보하지 못하고, 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생

실제 사례 (서울 A오피스텔, 2022년)
A씨는 오피스텔에 월세 계약하고 입주했으나, 6개월 뒤 경매에 들어감.
등기부 확인 결과, 건물은 이미 신탁회사 명의였고 임대인은 임대 권한이 없는 위탁자였음.
A씨는 대학력 없는 임차인으로 간주되어 보증금 전액 손실.


2. 신탁 건물인데 ‘전세보증보험’ 가입 안 되도록 유도
• 신탁등기 건물은 일반적인 보증보험 가입이 까다롭거나 제한됨
• 이를 숨기고 전세계약을 유도하며, “보증보험 안 들어도 안전하다”고 말함
• 추후 보증금을 못 돌려받아도 보험사로부터 보호 불가


3. 임대차 계약서에 신탁회사 ‘수탁자’ 동의 없이 계약
• 신탁재산에서 임대차 계약을 유효하게 만들려면, 신탁회사의 동의가 반드시 필요
• 하지만 일부 사기 사례에서는 임대인 단독 명의로 계약 체결
• 향후 분쟁 시, 임차인은 법적 보호를 거의 받지 못함

■ 예방법

ㅇ등기부등본 확인 : 계약 전 반드시 등기부등본을 확인 → “신탁등기” 여부 확인
ㅇ임대권한 확인 : 임대인이 신탁회사의 임대 권한 위임을 받은 자인지 확인
ㅇ신탁계약서 일부 열람 : 계약 시 신탁회사의 임대 가능 범위, 수익자 권한 등 명확히 검토
ㅇ보증보험 가입 여부 점검 : 보증보험이 되지 않는다고 하면 절대 계약 금물


■ 요약

신탁된 부동산은 등기부등본상 ‘신탁원부 열람’이 표시되므로, 계약 전에 반드시 확인하고, 신탁회사 동의가 없는 임대차 계약은 피해를 입을 수 있습니다.